En copropriété, les décisions prises lors d’une assemblée générale engagent l’ensemble des copropriétaires. Pourtant, certaines d’entre elles peuvent être entachées d’irrégularités ou porter atteinte aux droits d’un copropriétaire. La loi prévoit alors un mécanisme de contestation, encadré par un délai strict de 2 mois. Passé ce terme, la décision devient définitive, même si elle est irrégulière.
Ce qu’il faut retenir
- Le délai de contestation d’une décision d’assemblée générale est de deux mois, courant à partir de la notification du procès-verbal par courrier recommandé.
- En l’absence de notification du procès-verbal par le syndic, le délai pour contester une décision est porté à cinq ans.
- Seuls les copropriétaires ayant voté contre une résolution (opposants) ou ceux absents/non représentés (défaillants) sont autorisés à contester une décision.
- La contestation s’effectue devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble et nécessite obligatoirement l’assistance d’un avocat.
- Les motifs de recours incluent le non-respect des règles de convocation, les irrégularités de vote ou l’abus de majorité, dont la preuve doit être démontrée par le contestant.
- Une décision contenant une clause contraire à la loi ne tombe pas sous la contrainte du délai de deux mois pour être contestée.
Quand débute le délai de 2 mois pour contester une décision d’assemblée générale ?
La notification du procès-verbal en recommandé comme point de départ du délai
Le délai de 2 mois pour contester une décision d’AG copropriété ne court pas à partir de la date de l’assemblée elle-même, mais bien à partir de la notification du procès-verbal. Concrètement, le syndic est tenu d’adresser ce document aux copropriétaires concernés dans un délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée, par lettre recommandée. Le décompte des 2 mois commence le lendemain de la première présentation de ce courrier au domicile du destinataire.
Cette règle est fondamentale : en l’absence de notification, la décision peut être contestée pendant 5 ans. Autant dire que pour gérer ces envois de manière fiable et traçable, recourir à un service dédié prend tout son sens. À ce titre, les avis sur Lettre AR soulignent l’intérêt d’une solution en ligne permettant d’envoyer des recommandés depuis un espace numérique, sans déplacement, avec un suivi en temps réel particulièrement utile en cas de litige.
La différence entre copropriétaire opposant et copropriétaire défaillant
Tous les copropriétaires ne disposent pas du même droit à agir. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent demander l’annulation d’une décision d’assemblée générale. Un copropriétaire est considéré comme opposant lorsqu’il a voté contre une résolution adoptée. Il est défaillant lorsqu’il était absent ou non représenté lors du vote. En revanche, celui qui a voté pour une décision ne peut plus la contester par la suite.
Comment saisir le tribunal judiciaire pour contester une décision d’AG de copropriété ?
Les démarches pour engager un recours devant le tribunal judiciaire
Le recours s’exerce devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. La procédure nécessite obligatoirement l’assistance d’un avocat, car le syndicat de copropriétaires, représenté par le syndic, doit être assigné en justice. Il est donc conseillé de réagir rapidement dès que la décision contestée est identifiée, afin de laisser le temps nécessaire à la constitution du dossier.
Les motifs recevables pour contester une décision d’AG copropriété
Les motifs de contestation reconnus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont variés. Les plus fréquents concernent :
- Le non-respect des règles de convocation : un copropriétaire non convoqué peut demander l’annulation de l’assemblée entière.
- Les irrégularités de forme ou de majorité lors du vote.
- L’abus de majorité : des décisions contraires à l’intérêt collectif ou favorisant certains copropriétaires au détriment d’autres.
Sur ce dernier point, la charge de la preuve repose sur le copropriétaire contestant. Les juges exigent une démonstration concrète de l’abus ; le simple fait qu’une décision profite à la majorité ne suffit pas à caractériser un abus de majorité. Il convient également de noter que si une décision introduit une clause contraire à la loi dans le règlement de copropriété, le délai de 2 mois ne s’applique pas. Enfin, il est tout à fait possible de contester une décision pour irrégularité sans avoir à justifier d’un préjudice particulier, ce qui élargit le champ d’action des copropriétaires lésés.